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北海道住宅通信 2017年1月10日号
新設着工5%減、3.5万戸上限!? [新春特集]本道の住宅業界〈2017年予想天気図〉
 貸家の急上昇に支えられて8年ぶりの着工戸数に達した16年の道内住宅市場。だが、政策的テコ入れにかけたままスタートした今年は好材料が乏しいだけに不安感は募る。複数の要因が重なって明暗を分けることが多いが、利用関係別にその市況を天気図で占うと・・・ (関連記事4〜7面)
 貸家が一過性の落ち込みとなった7月を除き、11月まで各月とも着工戸数は前年同月の実績を上回って推移した2016(平成28)年の道内住宅市場。前年を10%以上上回り過去8年間で最多の3万7000戸の年間着工戸数に達するのは確実な情勢。11月末現在の伸び率は前年同期比プラス10・6%で全国のプラス6・7%を約4ポイント上回っており、数字の上では著しく回復した。
 ただ建て方別、利用関係別にみると明暗が鮮明になった年でもあった。一戸建は前年同期比わずか482戸増にすぎないのに対し、共同建はプラス17・6%で2864戸増。持家(注文住宅)は307戸増にとどまっているのに比べ、共同建貸家は実にプラス19・5%。全住宅の大幅な着工増は唯一、共同建貸家の伸びに支えられたにすぎない。
 今年の新設住宅市場を占う上でカギとなるのが国の住宅政策。
 今年度補正予算、17年度の予算概算要求(国土交通省)、税制改正大綱など、住宅着工に影響を及ぼす施策に目新しさはなく、省エネリフォームと中古住宅流通の促進に重きが置かれており、その他は16年度からの延長・継続措置が軸となるなど新味に乏しいものになっている。住宅ローン金利は、「フラット35」、民間ローンともに当面は現行水準を維持しそうだが、12月16日午前の国債市場で長期金利の指標となる10年物国債利回りが0・10%をつけ、日銀がマイナス金利政策を決定した1月29日以来の高水準となったことから、いずれ住宅ローン金利が上昇に転じる可能性も出てきた。メガバンクが金利アップで足並みが揃えば、道内金融機関も金利を引き上げざるを得ない状況も生じそう。
 16年の持家着工戸数が辛うじて前年を上回る誘因となったのは17年4月とされていた消費税率10%への引き上げ。政府が5月30日に19年10月への延期を決定する以前に駆け込みで着工に踏み切った道民が相当数、存在したことは、1〜5月の着工戸数の伸び率から判断しても明らか。いわば、政府の延長決定が遅れたことが皮肉にも持家の着工増を下支えする結果につながった側面も。
 今後、国債市場の動きによっては16年の消費税率に代わって、住宅ローン金利の動向が新たに駆け込み需要を誘発する可能性も。ただ、消費税増税、住宅ローン金利といずれも不安定さを抱えた一過性の現象に望みを託さざるを得ないところが住宅市場の脆さでもある。
 17年の新設住宅市場を利用関係別に俯瞰すると、16年には3年ぶりに年間1万1000戸を超えた持家着工が再び年間1万戸台へとわずかながら後退しそうだ。前半は5月まで15年同期比プラス8・4%と好調だった前年は、6〜11月はマイナス45戸にまで低落しており、その余波は年明け以降も持続するのは明らか。
 一方、昨年は大票田の札幌市内だけで年間1万1500戸を超え、9年ぶりの高水準に達した共同建貸家は全道で約1万8500戸と過去8年間の最多記録を塗り替えるまでに急増したが、その反動は早くも今年に表面化しそう。札幌市内では新設賃貸マンションの一部に入居者不足が深刻な物件も散見されるなど、同市の人口動態を無視した過剰供給によって相続税対策としての後遺症も生じている。さらに共同建貸家に占める木造の割合は昨年、3年ぶりに4割を下回り、木造アパートの着工戸数そのものも前年を割り込んだと推定されるなど、木造住宅業界にとって、貸家ブームの恩恵は遠いものだったが、今年はその傾向に拍車が掛かりそう。
 用地不足と建設費の高止まりに悩む分譲マンション、マーケットがほぼ札幌市内のみに限定されつつある建売住宅なども市場環境の好転は難しい1年となりそう。給与住宅(社宅・寮等)を含め、全道の全住宅着工戸数は16年比マイナス5%の3万5200戸が限界か。3年ぶりに前年割れとなるのは確実視される。

【7面】全住宅着工「前年超」判断が主流 [主要住宅企業のトップ13人が見る]2017年道内住宅市況の行方
2017年の道内で住宅市況はいかに展開するのか?その市場性を本州系大手の道内トップと地場有力ビルダーの代表に無記名(本州系・地場系のみ記載)で聞き、本州系5人、地場勢8人から回答を得た。総着工戸数、注文住宅とも前年調査に比べ楽観的判断が主流を占めたのが今年の特徴ともいえる。(回答率65%、調査期間16年11月25日〜12月9日)

【13面】長期優良化Rは最大250万円 新年度当初予算案を閣議決定
 政府は12月22日、新年度当初予算案を閣議決定し、各省庁が新年度予算案を公表した。目立った新しい制度は見受けられないが、来年度も実施される国交省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では建築物エネルギー消費性能基準よりも一次エネルギー消費量を20%以上削減した場合に最大で250万円が補助されるなど、制度の拡充が図られている。住宅分野に係る各省庁の新年度予算のポイントをまとめた。

株式会社北海道住宅通信社 札幌市白石区南郷通6丁目北5-15 TEL.011-864-8580 FAX.011-864-6321

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